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快乐十分计划:地產降速、代建猛增後放緩 綠城中國2000億目標待考

本文由:胡思蕊 编辑 2019年09月19日 6:53 足坛讯息99 ℃

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衝擊2000億元□◇,對於品質化的綠城中國而言提出了高周轉的要求□▽〇。而張亞東掌舵綠城后☆◇⌒,項目周轉速度也在多項變革后得以加快?。據張亞東介紹⊙〇,綠城的運營能力逐漸提升⊙?△,以前理想的目標和周期是「5912」▽,現在已達到「4914」♂┊⊙,即新獲取項目從拿地到開工4個月、拿地至開盤9個月☆〇?,拿地至現金流回正14個月♀。

但作為一家以地產開發為主業、近年來屢提「輕重並舉」轉型的房企♀,綠城中國的轉型似乎已初見成效♂⌒。統計數據顯示⊙,綠城地產主業已連續三年縮水∴。

由重轉輕的綠城中國⊿,依然沒有走出調整陣痛期♂〇?。2019年中報顯示∴﹡□,在主動調整后▽,綠城中國上半年的物業銷售收入已經出現同比超四成的下滑▽⊙⌒,但曾經快速增長的代建業務也出現了增長乏力的情況:累計實現的代建銷售金額及合同銷售面積分別同比下滑11.07%和0.48%π∟。而拉長時間線來看↑⊿,這樣的下滑♂,早在去年已經有所顯現♀。按照行業慣用的「四六開」業績評判∴⊙∟,年內2000億元的目標∟∟♂,綠城中國上半年僅僅完成了37.15%↑。這給接棒一年的行政總裁曹舟南提出了一個不小的考題⌒。

就代建部分的銷售額變化原因□⌒,綠城中國回復北京商報記者稱「系供貨結構發生變化」⌒□□。據其表述☆♂,2019年上半年集團新增供貨少⌒♂◇,大部分供貨節點在下半年☆♂。2019年上半年實際完成比年初計劃超額17%∵∴。此外∵♂∵,綠城中國方面預測♀┊⊿,2019年代建業務整體發展經營將呈平穩增長趨勢⌒。

無論是在中報的業績描述還是發佈會現場表態中⊙♂,綠城中國方面將充足的可售貨值視為其願景達成的底氣┊⌒。據中報∵,2019年下半年♂▽⊿,綠城中國預計整體可售貨源為1060萬平方米〇,整體可售金額為2263億元☆☆∵,可售貨源充足♂┊。其中∴♂↑,投資項目預計可售貨源611萬平方米↑☆,可售金額約1574億元(其中存量房源可售金額約為314億元▽☆,預計新增可售房源1260億元);代建項目預計可售貨源約449萬平方米↑〇♂,可售金額689億元□。

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而除了中期業績達成率未過半與負增長勢頭顯現?▽,收入及利潤相關指標的下滑也讓這位新晉掌門人感慨業績表現不夠出彩⌒。

主業銷售縮水2019年上半年?,綠城集團(包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司)累計取得總合同銷售面積約403萬平方米﹡♀,總合同銷售金額約743億元□♂,包括投資項目銷售金額494億元□,代建項目銷售金額249億元┊┊∟,完成全年2000億元目標的37.15%♀。

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綠城中國過往三年業績顯示▽,其于投資項目上的合同銷售金額雖整體呈現波動上升〇﹡⌒,但該部分取得業績佔整體合同銷售金額的比重已然連年走低♂□⌒。據梳理♀∟,2016-2018年☆,綠城中國分別實現投資項目合同銷售金額958億元、1033億元及1012億元⊙∵♂,各個年份對應的銷售佔比依次為84.11%、70.61%及64.71%△﹡〇。

近年來綠城中國有意從開發商轉型服務商◇,但地產主業仍居高位☆。半年報顯示∵∴,綠城中國2019年上半年投資項目銷售金額達到了494億元♀,佔比約為66.49%◇。

據悉∴,截至2019年8月31日的8個月⊙,綠城集團已累計取得總合同銷售面積約554萬平方米▽〇♂,總合同銷售金額約1023億元▽。按此計算∟♂,其已完成全年2000億元銷售目標的51.15%∵⊿。

代建業務進入盤整期作為與綠城中國地產開發業務並重、輕資產三大板塊中特色業務的代建┊,其銷售情況也是備受外界關注的一大重點⊿〇。半年報顯示♂π,2019年上半年┊〇┊,在743億元的總合同銷售金額中♂,綠城中國實現代建銷售249億元﹡,合同銷售面積約206萬平方米♂。

儘管在綠城中國新晉掌門人——董事會主席兼行政總裁張亞東看來☆♀,這樣的銷售業績已經比年初的預計要好(年初預計上半年達標率為24%)△π,但事實上∴△⊿,與2018年同期的754億元合同銷售金額相比◇◇,綠城於2019年上半年的銷售業績實際上出現了負增長的表現↑∟,增速約為-1.46%π∟。

「4914」的自我救贖在張亞東於2018年8月接棒曹舟南成為綠城新一任行政總裁之時♂,這為「中交系」背景的新晉掌門人曾向外界描摹了一幅綠城未來三年的願景:2018年綠城的產值預計超過1600億元□△□,2019年預計到2000億元?⌒,2020年預計到2600億元♂。同時?,在銷售增長的同時∟⊙﹡,品質會做到更好▽。

一位不願具名的行業分析師表示□π,張亞東當前需要考慮的?,一是如何助力綠城中國擴張發展以重謀行業位次♀?,二是在尋找彎道超車的同時♂∴,避免被同一梯隊房企趕超∟。據悉◇π,儘管當前綠城中國作為浙系房企老大的地位沒有被撼動⊙π♀,但其與中梁控股等同區域房企的業績差距已越來越小◇。數據顯示∴☆,中梁控股2019年上半年銷售額為636.7億元↑∟⌒,僅比綠城低106.3億元┊◇。

據半年報☆△,由於物業銷售收入的確認大幅減少⊿♂∴,直接導致綠城中國2019年上半年整體收入減少44.4%至186.58億元;股東應占利潤為20.58億元∴,同比下跌11.9%⊙,繼2018年出現腰斬之後繼續下滑〇⊙。而即使扣除匯兌損益、收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的稅後凈影響、 若干資產的公平值調整于期內的稅後凈影響┊,綠城中國2019年中期股東應占核心利潤仍下跌22.9%至24.3億元﹡♀∟。

對於綠城此前許下的「三年業績計劃」☆⊙,有機構測算♂△,三年業績幾近翻番☆♂,要求綠城中國今後每年的銷售增速都不得低於20%∴。不過北京商報記者梳理綠城中國近五年(2014-2018年)業績增速情況發現﹡△,其2015年銷售業績增速曾錄得負增長┊π,為-9.4%;自2016年實現合同銷售金額1139億元?⌒┊,業績增速達58.4%后∟π⌒,此後兩年的銷售增速逐年下滑π┊△,2017年及2018年的銷售增速分別為28.4%、6.9%(近三年最低增速)☆?。

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北京商報記者梳理髮現⌒∟,在綠城中國地產開發主業銷售縮水的同時⊙⊿,其代建業務銷售佔比卻一路走高⊿∟∵。據統計?☆,2016-2018年三年間□,綠城集團分別實現代建業務合同銷售金額181億元、430億元及552億元□▽,對應的銷售佔比分別為15.89%、15.89%及35.29%♂┊π。

在年報中?,綠城中國稱自己為「國內目前規模最大、專業能力最強的品牌代建商」♀∵◇。綠城中國方面披露◇♂?,2019年上半年新增代建項目達59個;截至2019年6月30日☆∵⊿,公司代建管理項目累計317個〇□,規劃總建築面積約7284萬平米﹡,預計總可售金額為4194億元?♂。

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「截至2019年6月底π,綠城中國代建銷售合同金額超過2018年總額(552億元)的一半☆☆。」在2019年7月舉辦的博鰲房地產論壇中∵,時任綠城管理集團董事長兼總經理的李軍如是描述綠城代建業務的增長♂。

「今年綠城全年銷售目標是2000億元∟∟,公司有信心完成這一目標☆。」 雖然上半年同比負增長且達標率不到四成⊙♂,但在8月26日綠城中國於香港舉行的2019年度中期業績發佈會上♀,首席財務官兼公司秘書馮征還是強調有信心完成年度目標□。

有業內人士指出□♂♀,「代建一哥」綠城中國在代建業務增速放緩之外♂↑,還面臨同業競爭加劇的問題□π,同業競爭方面的壓力△♀,則來自於原綠城執行總裁曹舟南的創業平台——藍綠雙城□⊙◇。從業務層面來看⊿♂,2019年1月20日正式亮相的藍綠雙城與綠城代建業務存在着巨大重合∴♂〇。對此⊙∵☆,業內有聲音稱↑∵⌒,在綠城代建業務增速放緩之時∵,藍綠雙城的出現或將「分流」代建市場♂,對綠城中國的代建業務形成一定衝擊◇♂。

但值得注意的是♂,綠城中國代建業務近年來的增速卻呈下滑態勢π♂。2019年上半年∟﹡,綠城中國代建業務累計實現代建銷售金額及合同銷售面積分別同比下滑11.07%和0.48%π∵▽。而拉長時間線來看⊙♂?,2018年代建業務銷售額同比增長率為28.4%◇♀,較2017年同期下滑109.2個百分點◇。

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