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大发百人牛牛计划:福利品變商品 「房住不炒」回歸居住

本文由:李平良 编辑 2019年09月19日 1:23 民间奇闻45 ℃

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改革20年漸進式改革∴☆∟,城鎮人均居住面積翻倍計劃經濟時代?□,中國在城鎮地區對國有部門實行福利性質的公有住房實物分配製度↑∟♀,是以「高積累、低工資、低消費」的收入分配製度來配合趕超型經濟發展戰略的重要體現♂∟。然而⊙□,由於不承認住房的商品屬性┊▽,長期實行無償分配和低租金的福利住房體制▽﹡∴,資金只有投入沒有回收▽∵∵,住房的投融資機制被嚴重扭曲∟∵☆。根據中國統計年鑒數據∴,1950-1978年中國包括農村住房在內的住房總投資累計只有362.5億元♀♀⊙,年均住房建設投資13.1億元☆,占同期累計基本建設投資的7.5%△,僅占同期GDP的0.7%⊿◇π。而同期國際上住房投資一般佔到總投資的20%-30%和GDP的3%-8%┊。

20年漸進式的住房制度改革↑⌒,在20世紀末之前我國城鎮住房狀況得到了一定的改善↑。進入21世紀π,住房保障更加成為住房政策的重心所在⊙,「房住不炒」將為住房回歸居住屬性奠定基礎?∴。

□陳傑(上海交通大學國際與公共事務學院/中國城市治理研究院教授△,博士生導師)

1978年末▽□,我國主要城市都面臨住房短缺窘境△◇,伴隨城市人口增長〇□┊,彼時城市人均居住面積由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米□↑⌒。住房問題迫使政府對住房制度採取有力改革措施⌒∟△。這一年┊,對城鎮福利住房制度的改革開啟♂⊿。

1978年9月∵☆△,鄧小平指出◇♀,解決住房問題能不能路子寬些π,譬如允許私人建房或者私建公助△,分期付款∵┊,把個人手中的錢動員出來∵▽∴,國家解決材料▽∴,這方面潛力不小⊿♀。其還提出∴,建築業是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產業部門↑,在長期規劃中〇▽△,必須把建築業放在重要位置⊙。1980年4月?⊙,鄧小平又一次就住房問題發表重要講話∴﹡┊,認為不但新房子可以出售﹡,老房子也可以出售π∴☆。還提出買房可以分期付款△〇〇,提倡個人建房等設想♂↑。以這兩次講話為標誌♀⌒♂,中國開啟了對城鎮福利住房制度的改革∴π。

住房投資嚴重不足導致1978年末中國主要城市都面臨住房短缺〇。根據中國統計年鑒數據┊□,1978年中國城市住宅面積為14億平方米?┊♂,為1950年的2.2倍↑↑,但遠遠趕不上城市人口增長的速度∴,城市人口同期增長了2.5倍♂∟。這樣中國城市人均居住面積反而由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米(人均建築面積6.7平方米)⌒⊿。如果再考慮到房屋折舊♂,人均的住房條件實際上顯著下降▽。同時由於沒有經濟利益激勵π↑〇,建成的公房也設計非常簡單π,建築質量低劣〇π,配套簡陋不全∴,讓人居住倍感不適;已有公房也往往年久失修▽△。住房問題已經到了十分緊急的時刻∟∟,嚴重影響人們的正常生活和工作☆⊙△,這迫使政府必須對住房制度採取有力改革措施□?。

在經歷了長時間的調整與轉變后π↑□,中央已經逐步意識到♂,單純調整房價、防範風險不能從根本上解決我國住房問題□♀,也不能實現房地產業平穩可持續發展△▽∵。基於這一背景◇?♂,2016年年底的中共中央政治局會議提出要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制♂♂。隨後2016年的中央經濟工作會議首次提出「房住不炒」的定位⊿▽π。2017年10月∴,黨的十九大報告中就住房發展提出了新的思路與目標⌒π∴,即「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位↑?□,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度π〇,讓全體人民住有所居」π♂。其中「房住不炒」將成為今後相當長的一段時間內黨和政府解決我國城鎮住房問題、建立房地產市場健康穩定發展長效機制的核心指導思想∴♂?,將為住房回歸居住屬性奠定基礎∵▽。更重要的是⌒,十九大明確了?▽,無論「房住不炒」π☆∟,還是「多主體供給、多渠道保障、租購併舉」〇,歸根到底?┊,都是為實現「讓全體人民住有所居」而服務的⌒。

回顧中國城鎮住房制度70年⌒﹡♀,道路十分曲折┊。展望未來♂,中國城鎮住房要做到人人「住有所居」基礎上的高質量發展↑☆⊿,需要我們自己努力不斷探索出一套完整周密的制度設計?﹡。

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但當21世紀中國城鎮住房進入全面商品化貨幣化社會化時代后△,在全球化、市場化、自由化、金融化等潮流的衝擊下∴♂,加上土地資本化在中國城鎮化和工業化中的特殊融資槓桿作用↑☆,導致城鎮住房快速出現金融化的特徵⊿,為此城鎮住房領域很快就面臨房價持續高漲、中低收入家庭住房可支付能力不足、住房不平等拉大、住房財富分化加快、房地產市場投機泡沫嚴重等諸多新挑戰☆〇,不僅給宏觀經濟穩定和金融安全帶來巨大的風險隱患△┊,也造成了城鄉新二元結構加劇、社會階層分化等諸多社會問題∵◇。

探索地產調控「一城一策」∵,深化房地產稅收體制改革回顧中國城鎮住房制度70年☆♂⊙,道路十分曲折┊∟□,大的發展方向是跟國際在接軌?∟π,尊重了住房在生產消費上的客觀規律、恢復了住房的商品屬性⌒◇□,但這個接軌只完成了一半∟☆。房改一個很大的遺憾是沒有引入房產稅∟π。如果住房市場化同步就引入房產稅的話♂,住房的炒作投機會大大降低☆,還能激勵做好房子的後期維護〇♀。中國城鎮住房存量面積已經300多億平方米⌒⊙,隨着增量時代過去進入存量時代▽□▽,未來房屋的維護將是一個大問題♂。房產稅在當時引入是可以的┊,後面再引入就非常難了♂﹡◇,制度變遷都是具有很強的路徑依賴⌒。但這也很難苛求∟〇⊿,當時的背景下⊿,經驗欠缺□☆♂,也有很多其他的現實約束♂☆。

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展望未來﹡,中國城鎮住房要做到人人「住有所居」基礎上的高質量發展♀,最主要的挑戰還是要解決好住房的民生屬性和商品屬性的協調◇,平衡好居住功能與投資功能的衝突□。這方面應該說國際上並沒有現成的直接經驗可以適用於我們這樣一個快速發展又地區差距較大的大國⌒,需要我們自己努力不斷探索出一套完整周密的制度設計□▽▽。首先⊿♀,要正視地區差異性┊△,不僅房地產調控中「一城一策」┊,還要尊重地方主動性和創造性□,鼓勵在住房制度領域內的更多地方自主創新探索出現;其次〇⊿◇,住房的土地供給制度仍然需要努力去破冰┊♂,土地所有權到期續約細則也要儘快有明確說法;第三〇♂□,住房租賃市場和租賃產業化▽﹡◇,前景很大∟,是存量時代的重心所在▽┊π,但還需要儘快找到適合中國的發展模式↑∵∵。第四⌒,房地產的投融資體制改革還要繼續加快□,將化解金融系統性風險與增加房地產市場韌性結合□。其中也包括住房保障的投融資機制更新〇,如加快建立政策性住房金融機構;第五△⊙?,深入房地產稅收體制改革〇♀,優化住房資源的公平和有效分配﹡。

調控價格持續高漲∵♀,「房住不炒」讓住有所居直到1998年中央政府在內外部壓力衝擊下而全面停止城鎮福利分房∟,才讓中國城鎮住房制度商品化貨幣化改革取得決定意義的破冰♂⊿﹡。2003年全國首次房地產工作會議召開?,首次提出房地產業對國民經濟的支柱產業作用⊙。2003年8月12日國發[2003]18號文⌒,正式確立了房地產支柱產業的地位◇∵。改革開放后的中國房地產市場發展以2004年為分界線?⊿♀,之前以推進公房私有化、讓住房制度徹底完成市場化和實現雙軌制並軌為主要任務┊☆△,此後則進入了住房市場頻繁調控、穩定房價π∴,並注重住房保障體系建立的雙重目標時期⊙⊙⊙。2008年之後∴▽⌒,住房保障更加成為住房政策的重心所在∵∵。

中國城鎮住房從福利品到商品的轉變?☆◇,經歷了上世紀80年代提租與售房的改革初探與挫折、90年代的雙軌制並存時代等諸多曲折⊙。經過1978年之後近20年漸進式的住房制度改革﹡,在20世紀末之前我國城鎮住房狀況得到了一定的改善∴♀。至1997年♀☆△,城鎮人均居住面積上升到8.8平方米△△,是1978年的2倍多?⊿♀,全國城鎮竣工住宅4.055億平方米♂,是1978年的10倍多⌒◇⌒。但住房分配體制始終沒有發生根本性的變革△〇⊙,因此福利分房仍然佔據主導地位△▽☆。

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新中國△♀◇,70年┊∴▽。這70年裡⊿↑,滄桑巨變?□⊿,波瀾一攪⌒,盡顯壯闊↑♀。70年來⌒,中國從「站起來」到「富起來」再到「強起來」的革新軌跡▽♀,清晰可見□。國運更新﹡〇∵,漸臻富強⊙△,既要總結經驗♂∵♀,更要着眼未來〇↑,知勢、順勢、謀勢⊙﹡。值此70年之際□,新京報推出「中國經濟思變70年」系列評論〇〇∴,邀請經濟領域的親歷者和觀察者回顧和思考70年間經濟領域的風起雲湧π∟,為「變」而「思」▽,因「思」而「變」∟,更好地觀進路、謀未來π。

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